近几年，物流园区投资火爆，物流园区发展规模不断扩大，但是物流园区存在4大问题。未来，新技术、新模式、新业态将深刻影响物流园区发展，助力物流园区智慧化转型，智慧物流园区建设将迎来新机遇。
一、我国物流需求旺盛，国家鼓励物流园区建设
当前，我国已经成为世界“物流大国”。2017年，我国社会物流总费用超过12万亿元，成为全球最大的物流市场。社会物流总额252.8万亿元，物流需求规模领先。全国货运量达到479亿吨，公路、铁路货运量、港口货物吞吐量多年来居世界第一位。2018年全国快递服务企业业务量累计完成507.1亿件，同比增长26.6%。
2010-2017年社会物流总额及可比增长
作为物流基础设施的主体，物流园区是物流强国建设的重要支撑。有关部门提出加强物流基础设施网络建设，第一次把物流基础设施上升到国家基础设施的地位。有关部门大力支持物流园区建设发展，国家制定了全国物流园区发展规划，开展示范物流园区工作，交通运输有关部门开展货运枢纽补助，商务部鼓励城乡配送设施建设，国家邮政局鼓励快递货运枢纽建设。
二、园区现状：物流园区规模不断扩大
物流园区作为物流地产分支，是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。物流园区具有功能集成、设施共享、用地节约的优势，对于提高物流服务效率、降低物流成本具有重要意义。
近几年，我国物流园区规模不断扩大。2006年我国包括运营、在建和规划的各类物流园区仅207家，2015年突破1000家，2018年增至1638家，比2015年的1210家增长428家。3年间，我国物流园区个数年均增长10.7%。在1638家园区中，处于运营状态的1113家，占67.9%；处于在建状态的325家，占19.8%；处于规划状态的200家，占12.2%。
三、分布区域：主要分布山东、江苏、河南三省
物流园区作为产业集群空间集聚的外在表现，其规划布局与经济发展程度密切相关。东部地区率先改革开放,推动经济持续快速增长，物流园区规划建设起步早，目前75.7%的园区已进入运营状态。
西部地区随着近年来经济增速加快，物流园区进入规划建设快速发展期，规划和在建园区占比分别为15.9%和22.8%，高于其他地区。分省区来看，物流园区总数最多的前三名分别为山东（117个）、江苏（102个）和河南（97个）；运营园区数量最多的前三名分别为江苏（91个）、山东（86个）和浙江（70个）。而海南、西藏、青海等省区的物流园区总数还在10个以内。
物流园区入驻商贸企业、快递企业、电商企业、加工制造企业和公路专线企业占比较高，信息服务、金融保险等企业也有入驻，反映出入驻企业类别呈现多元化态势，物流生态圈逐步形成。
五、示范物流园区名单
随着经济发展，我国物流园区进入重要发展阶段，国家相关部门也在积极探索科学有效的方式提高传统物流园区的建设与运营，提升整体水平。国家发改委先后发布了两批示范物流园区名单，共计56家物流园区入选。河南、山东、浙江各有4家物流园区入选，江苏有2家物流园区入选。